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 [摘要] 知名餐飲企業海底撈由于已經形成了強大的品牌效應，會使得地方政府以十分優厚的拿地條件吸引、誘惑他們；而對于這些企業而言，僅僅是短期內土地的升值就會遠遠超過他們做實業所創造的價值。基于此，王永平將海底撈的進入，歸因于“心動”使然。

 [ 商業項目的開發持有，需要沉淀大量的資金。而國內配套的融資渠道又十分匱乏，退出渠道也十分有限 ]

 種種跡象表明，轉戰商業地產，已不僅僅是傳統住宅開發商的選擇。

 就在幾天之前，上海萬得信息技術股份有限公司（下稱“萬得”）以8億元購得上海黃浦江沿岸E20地塊。這幅在陸家嘴商圈輻射范圍內的商辦用地，此前曾被多名業內人士判斷升值潛力較大。而此地塊意外地被一家非地產行業的企業最終摘得，“外行”涉足商業地產之聲四起。

 “外行”扎堆

 對于萬得的此次拿地之舉，上海易居房地產研究院企業研究中心總經理周建成認為，該項目后期如何操作是決定萬得是否涉足房地產的關鍵：即，如果該項目成立一個項目公司并在建成后出售，那么這就僅僅是一筆財務投資；若萬得參與該項目的全程開發并主導后期的經營，那么則可認為萬得涉足商業地產。

 不過，作為一個建筑面積約3.6萬平方米的中等規模辦公樓，有市場分析人士認為，這一體量大大超出了企業本身的辦公需求，“應是先有商業地產方面的考慮，其次才是辦公需求。”

 就在萬得拿地之前不久，中國商業地產聯盟秘書長王永平曾在微博中爆料：“四川簡陽（縣級市）當地政府給了海底撈一塊商業用地，海底撈正在規劃20萬平方米的商業綜合體。”

 盡管海底撈方面對此回復相當謹慎，僅稱“海底撈簡陽店是海底撈的發源店，隨著簡陽城區的不斷發展，該店也受到了發展的制約，在政府的關心和支持下，海底撈將另擇土地進行改建、擴建”。但這也從另一個角度確認了其進軍商業地產的消息。

 在住宅地產市場受到嚴厲宏觀調控使得傳統開發商紛紛轉型進入商業地產的同時，一些看似與房地產行業毫無關聯的企業似乎也想從中分得一杯羹。

 在這一過程中，海底撈與萬得并不孤單。

 2011年，蘇州的餐飲企業吳地人家就高調宣布進入房地產業，專注商業地產開發；在此之前，同是餐飲企業的眉州東坡也曾嘗試在湖北投資商業街開發；而正在積極運作上市的餐飲品牌“順峰”，其集團下也有“順景溫泉酒店”商業地產項目。

 而本報記者在商業地產開發最為火熱的成都調查發現，五糧液、娃哈哈、雨潤控股、蘇寧、長虹(微博)、紅星美凱龍、東方希望、新希望等來自食品、零售商業、建材甚至農業等多個行業的企業都在商業地產領域有了實質性舉動。

“海底撈、萬得資訊等非房地產企業進入商業地產并不為奇。”商業地產開發商陽光新業相關負責人分析認為，從目前的市場環境看，住宅市場依舊受到嚴厲調控，股市行情也持續低迷，實體經濟也在走弱。許多企業賺了錢，沒有合適的地方投，考慮到安全邊際，商業地產相對而言，還是一個相對穩定、安全的投資品。

 在王永平看來，目前商業地產頗為火熱，引得各方力量紛紛入場的原因，除了傳統房企或主動、或被動地調整轉型外，還有的企業是“盲動”，即看到一些企業在商業地產領域風生水起之后盲目跟風。

“不過，像海底撈這種企業，由于已經形成了強大的品牌效應，會使得地方政府以十分優厚的拿地條件吸引、誘惑他們。而對于這些企業而言，僅僅是短期內土地的升值就會遠遠超過他們做實業所創造的價值。”基于此，王永平將海底撈的進入，歸因于“心動”使然。

 等待被“洗牌”？

 然而，“隔行如隔山”是早已被驗證的真理，在專業性極強的商業地產領域更是如此。

 “大量企業進入，未來商業項目的供應量肯定會大幅增加，供應增加就意味著競爭加大，這將會給整個行業帶來巨大沖擊。”上述陽光新業負責人不無擔心地表示。

 具體來說，該人士認為，商業地產的升溫首先會導致商業用地地價的抬升，進而導致開發成本的上升，“這一跡象從去年開始已經逐漸顯現”；而在商業地產項目的后期招商運營方面，也會致使惡性競爭的出現，“例如通過延長免租金甚至零租金的方式搶奪租戶，對行業的正常發展是非常不利的”；此外，現在商業地產市場的人才競爭也越來越激烈，高薪挖人在每個專業的商業地產企業都有發生。

 在政策方面，陽光新業相關負責人介紹，由于國家對房地產的嚴厲調控，商業地產市場也正受到波及。“包括信貸、融資等方面，即便是商業地產開發，也受到許多限制。僅就融資方面，相比其他行業，還是困難得多。”

“現在對于企業來說，商業地產行業的戰略性機會已經不多了，但戰術性機會還是有的。”對此，王永平解釋稱，當遇到合適的價格、位置以及相關條件都很優越的商業用地時，企業還是有賺一票的可能。“不過相信5年內，商業地產一定會有一個洗牌的過程，盲動跟風入市的企業定會在行業洗牌中被淘汰。”

 對此，陽光新業相關負責人也認為，未來商業地產必將經歷一段時期的低谷，在部分商業過量供應的城市，可能洗牌會異常慘烈。“項目是否能夠存活下來，最終還是要看商業地產商的專業度。”

 該負責人舉例表示，由于許多企業的專業度不夠，可能會出現諸如：項目定位不合理；項目設計無法滿足客戶需要；動線設計不合理；在招租沒有達標的情況下強行開業；業態配比不合理；后期運營管理不妥善等一系列問題。與住宅不同，這些問題都將給項目建成之后的運營產生長期、持續的負面影響。

“原來做商業地產可以做‘范跑跑’，現在則都要做‘豬堅強’。”對于目前的商業地產市場環境，王永平表示，商業地產項目開發之后想要整售，往往價格會被壓得很低，而且這類大宗物業的買家很少，因此像做傳統住宅一樣開發之后全部銷售的可能性很小；除整售之外的散賣只有臨街或一層等位置較好的商鋪才能以較為理想的價格售出，剩下的或許只能無奈自持，況且對于這種散售的商業項目，商家往往不愿入駐，反而會影響其后期的招商運營。

“商業項目的開發持有，需要沉淀大量的資金。而國內配套的融資渠道又十分匱乏，退出渠道也十分有限。”前述陽光新業負責人表示，現在看似賺錢的商業地產項目，最后可能會令企業陷入資金困境。“所以預計在未來的3~5年內，將會有一批商業項目倒下，同時也是行業并購、洗牌的好時機。”

 目前，商業地產領域的分化已經開始。

 僅在北京，近日就有消息傳出，北京兆泰置地旗下悠唐生活廣場經營兩年多仍業績不佳，其宣布與“大悅城”品牌開發商中糧置地擬開始深度合作，中糧置地將以管理輸出、商業運營、收益共享的形式全程參與兆泰置地旗下包括悠唐在內的4個購物中心的運營管理。與此同時，位于北京東四環大郊亭橋附近的美羅城，歷經4年不停調整，再次宣告易手，美羅城購物中心被香港錦繡置業有限公司接手，目前正在進行改造施工，完工后將更名為“錦繡天地CBD”購物中心。